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Premium Properties Mallorca

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Kosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen

Wie in den meisten Staaten dieser Welt partizipiert auch in Spanien der Staat kräftig bei Immobilientransaktionen.
Den aktuellen Stand der Immobilienbesteuerung finden Sie nachfolgend.
Es fallen Steuern an, die wir in zwei Kategorien aufteilen können:

1. Einmalige Erwerbsteuern

Beim Immobilienkauf zahlt der Käufer entweder Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer (IVA).

Grunderwerbsteuer (ITP)

Alle Verkäufe, die nicht der Mehrwertsteuer unterliegen, werden mit der Grunderwerbsteuer (ITP) besteuert. Die Grunderwerbsteuer ist eine Regionalsteuer, die in den autonomen Regionen Spaniens unterschiedlich hoch ist. Zum 1. Mai 2012 hat die Balearenregierung die Grunderwebsteuer, die bis dahin einheitlich 7 % betrug, wie folgt erhöht:

-Die ersten 300.000 € vom Kaufpreis werden mit 7% versteuert
-Zwischen 300.000,01 € und 500.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer 8%
-Zwischen 500.000,01 € und 700.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer 9%
-Der Restbetrag ab 700.000,01 wird mit einem Steuersatz von 10% berechnet

Folgende Beispiele sollen die Berechnung verdeutlichen:

Kaufpreis 600.000 €

Bis 300.000 € Steuerlast: 7% = 21.000 €,
von 300.000,01 bis 500.000 € entfallen 8% also 16.000 € an
von 500.000,01 bis 700.000 € entfallen 9% also 9.000 € an;
ergibt einen Grunderwerbsteuerbetrag von 46.000 €. Das entspricht einem Durchschnittssteuersatz von 7,67%.

Kaufpreis 1.000.000 €

Bis 300.000 € Steuerlast: 7% = 21.000 €,
von 300.000,01 bis 500.000 € entfallen 8% also 16.000 € an
von 500.000,01 bis 700.000 € entfallen 9% also 18.000 € an
von 700.000,01 bis 1.000.000 € entfallen 10% also 30.000 € an;
ergibt einen Grunderwerbsteuerbetrag von 85.000 €. Das entspricht einem Durchschnittssteuersatz von 8,5%.

Mehrwertsteuer (IVA)

Die Mehrwertsteuer fällt nur beim Verkauf durch einen Unternehmer an. Sie beträgt 21% beim Verkauf von Bauland und Geschäftsgrundstücken. Beim erstmaligen Verkauf von neu erstelltenn Eigentumswohnungen sowie bei Ein- oder Mahrfamilienhäusern fällt lediglich 8% I.V.A. an. Bei allen mehrwertsteuerpflichtigen Geschäften, fällt zusätzlich eine 1 %tige Stempelsteuer an. Alle späteren Verkäufe unterliegen nicht der Mehrwertsteuer, sondern der Grunderwerbsteuer (ITP).

Zur Ankurbelung der Bauwirtschaft und zur Beschleunigung des Verkaufs fertig gestellten Wohnraums hat die Zapatero-Regierung befristet bis zum 31.12.2011 die Mehrwertsteuer (IVA), die beim Ersterwerb einer Immobilie vom Bauträger anfällt und 8 % beträgt, auf 4 % herabgesetzt. Der Zeitraum der Reduzierung wurde von der neuen konservativen Regierung bis zum 31.12.2012 verlängert.

2. Laufende Steuern

Grundsteuer

Die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) wird auf den Wert von Land- und Stadtgrundstücken auf der Basis des Katasterwertes von der Gemeinde erhoben und ist jährlich zu entrichten. Die Höhe der Grundsteuer ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich und liegt in der Regel zwischen 0,3% und 0,4% des Katasterwertes. Viele Gemeinden haben auf Grund der Finanzkrise die Grundsteuer zwischen 6 % und 10 % erhöht.

Einkommensteuer

Vermietet der Eigentümer seine Immobilie, hat er grundsätzlich Einkommensteuer zu zahlen. Handelt es sich um einen residenten Vermieter kommt in der Regel nur 50% der Mieteinnahmen zum Ansatz. Der Steuersatz ist progressiv und richtet sich nach seinem persönlichen Gesamteinkommen. Aufwendungen sind absetzbar. Beim nicht-residenten Vermieter beträgt der Steuersatz einheitlich 24,75 . Doch selbst im Falle der Selbstnutzung durch den Immobilieneigentümer fällt Einkommensteuer an, wenn er die Immobilie nicht als seine gewöhnliche Wohnung benutzt. In diesem Falle wird ihm ein fiktives jährliches Einkommen von 2 oder 1,1% des Katasterwertes zugerechnet, und zwar abhängig davon ob der Katasterwert nach dem 01.01.1994 aktualisiert wurde (in diesem Falle 1,1%).

Vermögensteuer

Durch Gesetz vom 23.12.2008 wurde die Vermögensteuer in Spanien “ausgesetzt”, und zwar rückwirkend zum 01.01.2008, so dass ab dem Jahre 2008 keine Vermögensteuer mehr abgegeben werden musste. Die Zapatero-Regierung hatte sich dadurch eine Belebung der Wirtschaft versprochen. Durch Dekret vom 19.08.2011 wurde die Vermögensteuer in “abgespeckter” Form als sog. Reichensteuer – befristet für 2011 und 2012 – wieder eingeführt. Sie liegt bei 0,2 bis 2,5 % des Vermögens, wobei jeder Steuerschuldner einen Freibetrag von 700.000 € hat. Einige autonome Regionen – darunter die Balearen – haben die Wiedereinführung der Vermögensteuer abgelehnt. Die soll allerdings nicht für Nichtresidente gelten. Wohl wieder ein Verstoß gegen das europäische Diskriminierungsverbot.